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多維解讀:投行眼中的旭輝

2019/10/28 14:12:17 來源:中國企業新聞網

導言:近日,旭輝成功舉辦了2019賣方分析師反向路演,來自境內外30余家知名投行的分析師,深入重慶、蘇州、上海三地,不僅親身感受旭輝產品迭代升級的魅力,還與旭輝高層面對面,暢談市場和旭輝戰略發展規劃。

  近日,旭輝成功舉辦了2019賣方分析師反向路演,來自境內外30余家知名投行的分析師,深入重慶、蘇州、上海三地,不僅親身感受旭輝產品迭代升級的魅力,還與旭輝高層面對面,暢談市場和旭輝戰略發展規劃。

  本次路演結束后,各大投行紛紛發布最新研報,對旭輝的“高質量發展”一致點贊,并從銷售增長、土地儲備、產品力提升、商業運營、估值提升等不同維度,對旭輝進行了深入解讀。

  銷售可持續增長

  國元國際發布的研報認為,截至2019年9月底,旭輝合同銷售金額達到1367.6 億元,已完成全年銷售目標的72%。相較于公司下半年人民幣2300億元的可售貨值儲備,銷售目標缺口(532.4億)占比僅為下半年可售貨值的23.1%,公司2019年銷售目標大概率有望達成。  

  旭輝布局的城市整體銷售情況較為穩健,旭輝抓住市場低迷時期補充的地塊也開始為銷售做出貢獻。比如蘇州吳中區的都會上品項目,根據申萬宏源調研,該項目是旭輝在今年1月份市場低迷期獲取的地塊,10月份首次開盤當天去化率約七成,銷售單價超過26000元/平米。

  申萬宏源指出,旭輝1-9月銷售額同比增長28%,“較我們跟蹤的30家核心上市房企17%的平均增速略快,旭輝前九月銷售額中,20%來自一線城市,65%來自二線城市。”因此,申萬宏源重申旭輝增持評級,并上調目標價至5.9港元。

  摩根士丹利同樣對旭輝充滿信心,認為旭輝將延續良好的業績增長勢頭,超額完成2019年1900億元的銷售目標。

  充沛優質土儲

  國際知名投行富瑞以超過30%的隱含上行價格,給予旭輝“買入”評級,目標價6.50港元,原因之一就是高度認可旭輝的發展質量,“具有很強的執行力,在一二線城市具有高質量的土地儲備。”興業證券對此表示認同,旭輝的全國化布局日趨完善,在區域深耕的基礎上實現多點開花,年內新進入太原、漳州、石家莊、長春、開封、眉山,足跡遍布全國70余座大城市。

  中信證券表示,旭輝在城市選擇上較為嚴苛,進入的城市均是房地產市場較為發達的重點城市,這些城市商品房去化周期明顯小于其他城市。同時公司注重產品質量及結構,主打中高端改善型。優選的布局和產品,使得公司具有更強的去化確定性和抗風險能力。

  伴隨著全國化布局的進程,旭輝的土地儲備獲取方式也愈加多元化。例如,以舊改方式切入大灣區、以一二級聯動開發模式進入石家莊市場、與武漢當地開發商合作進行舊城或城中村改造等。國元國際指出,多元化的土地儲備獲取方式將進一步豐富旭輝的土地儲備規模及降低土地成本,“為公司未來銷售和利潤的增長提供保障。”

  國元國際發布的研報顯示,2019 年1-9月,旭輝累計新增土地儲備建筑面積1051萬平方米,預估貨值超過人民幣1600億元,平均土地成本為人民幣4853元/平方米。

  中金指出,旭輝的購地成本占銷售額的比重從2018年的51%下降到今年前9個月的 37%,該機構認為旭輝2019 年凈負債率有望下行。中金同時指出,上半年旭輝的平均融資成本為5.9%,具有競爭力。

  在與分析師溝通中,旭輝控股董事局主席林中表示,旭輝將在現有核心城市繼續實施深耕戰略,減緩地域擴張速度,以提高現有城市的市場份額為目標,將投資重點放在主要城市群中的一二線和強三線城市,綜合運用一二級聯動、并購、合作開發+舊改多種形式,將土地成本控制在合理范圍內。

  商業嶄露頭角

  伴隨著規模的提升和企業戰略發展的需要,旭輝加大了對商業運營的投入。2019年7月,旭輝集團正式成立商業管理總部。如今,旭輝在建和已運營的重磅商業項目已有10個,在市場上引起了廣泛關注。  

  2018年9月,旭輝打造的第一個大型商業綜合體——LCM置匯旭輝廣場在上海隆重開幕,經過一年多的運營,取得超預期的運營表現,根據第一上海調研,LCM整體出租率100%,客流量超過700萬人次。  

  美銀美林分析稱,在目前中國城市化建設快速推進的大環境下,旭輝在一二線及準二線城市擴張商業項目,并在不同城市采取不同模式的策略,將迎來諸多機遇。  

  第一上海認為,除了開發業務穩健增長外,旭輝逐步加大商業物業投資比重,增強精細化的運營能力,未來有望能實現商業+住宅開發雙輪驅動,為公司貢獻持續穩定的營業收入。

  產品力持續提升

  旭輝產品定位于有龐大消費潛力的城市新興中產階層,關注滿足全生命周期需要,符合主流市場需求。在此背景下,旭輝不斷精研品質,努力推動產品迭代升級,產品力持續提升,產品溢價能力突出。

  申萬宏源研報顯示,2019年1-9月旭輝產品銷售均價17046元/平米,同比增長7%。華泰金控的分析師表示,“在反向路演期間,最讓我們印象深刻的是,公司在產品定位,設計和質量上迅速發展的能力。如此激烈的競爭形勢下,我們認為,競爭市場份額將向注重產品的公司傾斜”,旭輝的銷售增長令人滿意,部分原因就是其產品更具競爭力的結果。

  中銀國際調研發現,旭輝秉承的深耕戰略帶來了更深層次的地域洞察力,這有利于對市場和客戶需求的精準把控。比如重慶千江凌云位于房價相對較高的核心區附近,該項目主要針對的是首次購房者和第一次從核心區升級者的需求外溢。而太湖之濱的蘇州雁歸來院,擁有稀缺的自然景觀和生態環境,旭輝從改善需求和度假需求層面定義目標客戶群體。

  值得一提的是,旭輝的不少產品都是與品質房企合作而成,既能分散土地市場的風險,又能快速打開當地市場。而為了保證品質,旭輝一般都負責產品設計、銷售、營銷及后期服務。比如在重慶的所有合伙項目中,幾乎都由旭輝設計,而其中80%-90%正在使用或將使用旭輝的銷售團隊和物業管理團隊。中銀國際認為,這“揭示了旭輝管理合伙項目的能力,以及合作伙伴對旭輝品牌和專業水平的認可。”

  股票估值看漲

  機構認為,旭輝經營穩健,土地儲備充裕,權益占比逐年提高,在手萬億貨值有待進一步釋放,公司未來業績的增長較有保障。

  野村發表研究報告認為,旭輝在中國一、二線城市擁有優質的土地儲備,其合同銷售額增長強勁,加上其資產負債表亦穩健,惟旭輝今年預測市盈率僅5.1倍,認為公司估值折讓并不合理,續列旭輝為該行首選內房股之一,維持“買入”投資評級及目標價7.15港元。

  中金公司也重申,將旭輝作為“首選推薦”,并給出6.99港元的目標價,“第四季度強勁的銷售業績和2020年的可持續增長將成為短期催化劑。”第一上海也對旭輝的前景提出良好預期,認為旭輝未來業績能實現穩健增長, 并保持現有穩定分紅派息政策,“將是行業內難得的兼具安全性及業績成長性標的。”

  推動組織變革

  受城市分化和自身規模發展需求,旭輝在積極推動組織變革,從“總部驅動”模型向“區域驅動”模型變革。

  華泰金控認為,隨著當地房地產市場的分化,“相信其區域團隊將非常適合提出投資建議以及適應當地條件的操作決策,組織變革可以幫助旭輝保持規模領先地位”。花旗指出,旭輝賦予區域公司權力,優化內部管理。

  旭輝控股董事局主席林中將組織變革總結為“業務前移, 下放權力, 夯實區域 , 做強一線”。

  隨著行業進入一個精細化的微觀管理和激烈的品牌競爭時代,擁有大量資源和高效執行力、靈活應變能力的開發商將勝出。建銀國際分析稱,旭輝在組織架構上的未雨綢繆無疑賦予公司先發優勢,展望2020年,旭輝仍能實現穩健高速的年銷售額增長。

  管理層傳遞信心

  中信建投的研報引用了旭輝控股董事局主席林中對市場的看法,他認為,房地產行業仍有十年的發展期,對未來發展充滿信心。  

  除此之外,林中亦在投資、品牌、財務和持有型物業方面對公司未來做出展望:投資方面會繼續關注一二線和強三線機會,重點關注中西部單核城市繼續增加項目權益比例;繼續加大品牌方面的投入,提升經營杠桿,降低財務杠桿和合作杠桿;每年將不超過10%銷售回款投入到持有物業中,并在能力、地段、規劃、 建筑設計、品質五方面做出提升。

  中信建投的研報指出,旭輝是上市房企中為數不多的“均好生”,管理層的戰略規劃和傳遞的信心,有助于公司在未來繼續打開成長空間。

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[責任編輯:姚小冰]
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